Mehrfamilienhaus verkaufen in Hamburg: Im Ganzen oder einzelne Wohnungen verkaufen?

Ein Mehrfamilienhaus unterscheidet sich beim Verkauf grundlegend von einem Einfamilienhaus.

Der Käufer sucht nicht primär ein schönes Zuhause.

Er kauft eine Investition.

Mieteinnahmen, Rendite, Zustand, Entwicklungspotenzial und zukünftige Kosten rücken deshalb wesentlich stärker in den Mittelpunkt.

Für Eigentümer stellt sich zusätzlich eine strategische Frage:

Soll das komplette Mehrfamilienhaus an einen Investor verkauft werden – oder könnte der Verkauf einzelner Wohnungen einen höheren Gesamterlös ermöglichen?

Die Antwort kann einen erheblichen Unterschied machen.

Sie ist aber deutlich komplexer als:

Einzelne Wohnungen = automatisch mehr Geld.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Verkauf des gesamten Mehrfamilienhauses ist häufig schneller und organisatorisch einfacher.

• Einzelne Eigentumswohnungen können zusammen einen höheren Gesamterlös ermöglichen.

• Dafür müssen rechtliche und tatsächliche Voraussetzungen einer Aufteilung geprüft werden.

• Bestehende Mietverhältnisse haben erheblichen Einfluss auf Käufergruppen und Preise.

• Bei vermieteten Wohnungen sind miet- und umwandlungsrechtliche Vorgaben besonders wichtig.

• Investoren bewerten Mehrfamilienhäuser stärker anhand wirtschaftlicher Kennzahlen.

• Grundstück und mögliche zusätzliche Bebauung können erhebliche Werttreiber sein.

• Vor dem Verkauf sollte eine Strategie für das gesamte Objekt entwickelt werden.

1. Was bestimmt den Wert eines Mehrfamilienhauses?

Bei einem klassischen Eigenheim stehen häufig Wohngefühl, Ausstattung und persönliche Vorlieben im Vordergrund.

Bei einem Mehrfamilienhaus wird wesentlich stärker gerechnet.

Interessenten betrachten unter anderem:

• aktuelle Jahresnettokaltmiete

• Mietverträge

• Miethöhen

• Wohn- und Gewerbeflächen

• Leerstand

• Mietentwicklungspotenzial

• Betriebskosten

• Instandhaltungszustand

• energetischen Standard

• Grundstück

• Lage

• mögliche Ausbaureserven

• zukünftige Investitionen

Ein Mehrfamilienhaus mit niedrigen Bestandsmieten kann beispielsweise einen völlig anderen Wert besitzen als ein äußerlich vergleichbares Objekt mit einer anderen Mietstruktur.

2. Möglichkeit 1: Das komplette Mehrfamilienhaus verkaufen

Der klassische Weg ist der Verkauf des gesamten Gebäudes an einen einzelnen Käufer.

Typische Interessenten sind beispielsweise:

private Kapitalanleger, Family Offices, Immobiliengesellschaften oder andere professionelle Investoren.

Der Käufer übernimmt das Objekt inklusive bestehender Mietverhältnisse.

Für den Verkäufer hat diese Variante einen entscheidenden Vorteil:

Es gibt nur eine Transaktion.

Ein Käufer, ein Kaufvertrag und ein Verkauf des gesamten Objektes.

3. Die Vorteile des Gesamtverkaufs

Ein Gesamtverkauf kann insbesondere interessant sein, wenn Eigentümer eine möglichst klare und effiziente Transaktion wünschen.

Weniger organisatorischer Aufwand

Statt beispielsweise acht Wohnungen separat zu vermarkten, wird eine Immobilie als Gesamtobjekt verkauft.

Kürzerer Verkaufsprozess

Ein Einzelverkauf mehrerer Wohnungen kann sich über einen längeren Zeitraum erstrecken.

Beim Gesamtverkauf kann das komplette Objekt dagegen mit einer Transaktion übertragen werden.

Kein verbleibender Restbestand

Beim Einzelverkauf besteht das Risiko, dass attraktive Wohnungen schnell verkauft werden und schwierigere Einheiten anschließend übrig bleiben.

Beim Gesamtverkauf existiert dieses Problem nicht.

Klare wirtschaftliche Kalkulation

Der Eigentümer weiß nach Abschluss der Transaktion, welchen Gesamterlös er erzielt hat.

4. Der mögliche Nachteil: Investoren rechnen anders

Ein Eigennutzer kann sich in eine Wohnung verlieben.

Ein professioneller Investor verliebt sich normalerweise eher in eine vernünftige Rendite.

Beim Gesamtverkauf wird deshalb häufig sehr genau gerechnet.

Ein vereinfachtes Beispiel:

Ein Mehrfamilienhaus erzielt:

100.000 Euro Jahresnettokaltmiete.

Bei einem angenommenen Kaufpreis von:

2.500.000 Euro

entspricht das einem Kaufpreisfaktor von:

25 Jahresnettokaltmieten.

Der Investor betrachtet anschließend unter anderem:

• Ist die aktuelle Miete marktgerecht?

• Welche Kosten entstehen?

• Welche Modernisierungen stehen bevor?

• Welche Entwicklungsmöglichkeiten bestehen?

• Welche Rendite bleibt realistisch übrig?

Damit wird die wirtschaftliche Qualität des Objektes unmittelbar preisrelevant.

5. Möglichkeit 2: Einzelne Wohnungen verkaufen

Die zweite Strategie kann auf den ersten Blick lukrativer erscheinen.

Das Mehrfamilienhaus wird – sofern die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt werden können – in Wohnungseigentum aufgeteilt beziehungsweise vorhandenes Wohnungseigentum wird einzeln veräußert.

Statt eines Käufers für das komplette Haus können anschließend verschiedene Käufer angesprochen werden.

Dazu können gehören:

Eigennutzer + private Kapitalanleger + bestehende Mieter.

Damit verändert sich die Käuferstruktur erheblich.

6. Warum einzelne Wohnungen mehr wert sein können

Nehmen wir ein stark vereinfachtes Beispiel.

Ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen könnte als Gesamtobjekt einen Marktwert von:

2.800.000 Euro

besitzen.

Die acht Wohnungen könnten bei separater Betrachtung theoretisch durchschnittlich:

400.000 Euro

wert sein.

Das ergäbe:

8 × 400.000 € = 3.200.000 €

Auf dem Papier beträgt der Unterschied:

400.000 Euro.

Klingt eindeutig.

Ist es aber noch nicht.

Denn jetzt beginnt erst die eigentliche Rechnung.

7. Der höhere Gesamterlös ist nicht automatisch der höhere Gewinn

Beim Einzelverkauf können zusätzliche Kosten und erheblicher Aufwand entstehen.

Zum Beispiel:

• rechtliche und technische Vorbereitung

• gegebenenfalls Aufteilung

• Pläne und Unterlagen

• Vermarktung jeder einzelnen Einheit

• mehrere Kaufverträge

• längerer Verkaufszeitraum

• mögliche Investitionen vor dem Verkauf

• Verwaltung des verbleibenden Bestandes

• rechtliche Besonderheiten bestehender Mietverhältnisse

Aus dem theoretischen Mehrerlös müssen deshalb sämtliche zusätzlichen Kosten und Risiken herausgerechnet werden.

Die entscheidende Frage lautet:

Was bleibt am Ende tatsächlich übrig?

8. Vermietete und freie Wohnungen sind nicht dasselbe

Eine freie Eigentumswohnung kann grundsätzlich auch an Eigennutzer verkauft werden.

Bei einer vermieteten Wohnung kauft der Erwerber dagegen zunächst ein bestehendes Mietverhältnis mit.

Das verändert die Zielgruppe.

Für Eigennutzer kann eine vermietete Wohnung weniger interessant sein.

Kapitalanleger betrachten dagegen insbesondere:

Kaufpreis → Mieteinnahmen → Kosten → Rendite.

Deshalb können zwei ansonsten identische Wohnungen im gleichen Gebäude unterschiedlich bewertet werden, wenn eine frei und die andere vermietet ist.

9. Bestehende Mietverhältnisse müssen respektiert werden

Ein Verkauf beendet einen bestehenden Mietvertrag grundsätzlich nicht.

Der bekannte Grundsatz lautet:

Kauf bricht nicht Miete.

Der Käufer tritt grundsätzlich in das bestehende Mietverhältnis ein.

Gerade bei einem geplanten Einzelverkauf vermieteter Wohnungen müssen zudem mögliche besondere Schutzvorschriften, Vorkaufsrechte und Einschränkungen genau geprüft werden.

Hamburg besitzt in diesem Bereich teilweise besondere wohnungsrechtliche Rahmenbedingungen.

Deshalb sollte eine mögliche Aufteilung vor jeder wirtschaftlichen Kalkulation rechtlich geprüft werden.

10. Mehrfamilienhaus verkaufen – welche Unterlagen werden benötigt?

Bei Anlageimmobilien ist eine gute Dokumentation besonders wichtig.

Interessenten möchten die wirtschaftliche und technische Situation nachvollziehen können.

Typischerweise werden unter anderem benötigt:

• Grundbuchauszug

• Flurkarte

• Grundrisse

• Wohnflächenberechnungen

• Mietverträge

• aktuelle Mietaufstellung

• Angaben zu Nebenkosten

• Energieausweis

• Modernisierungsnachweise

• Angaben zu Instandhaltungen

• Informationen über Leerstände

• gegebenenfalls Gewerbemietverträge

• Informationen zu Grundstück und Baurecht

Je vollständiger die Unterlagen vorbereitet sind, desto besser kann ein potenzieller Käufer das Objekt prüfen.

11. Die Mieterliste ist für Investoren besonders wichtig

Bei einem Mehrfamilienhaus reicht die Angabe:

„Das Haus bringt ungefähr 10.000 Euro Miete im Monat.“

nicht aus.

Professionelle Käufer möchten wesentlich genauer wissen:

Einheit	Fläche	Kaltmiete	Mietbeginn	Status
Wohnung 1	72 m²	950 €	2019	vermietet
Wohnung 2	84 m²	1.150 €	2023	vermietet
Wohnung 3	65 m²	780 €	2014	vermietet
Wohnung 4	91 m²	–	–	frei

So lässt sich die bestehende Mietstruktur wesentlich besser analysieren.

Dabei sind selbstverständlich Datenschutz und eine professionelle Aufbereitung der Informationen zu beachten.

12. Mietpotenzial kann wertvoll sein – aber nicht jede theoretische Miete ist realistisch

Ein häufiger Fehler beim Verkauf lautet:

„Die Wohnungen könnte man eigentlich viel teurer vermieten.“

Vielleicht.

Für einen Käufer zählt aber nicht irgendeine theoretisch denkbare Miete.

Entscheidend ist, welche Mietentwicklung rechtlich und tatsächlich realisierbar ist.

Bestehende Mietverträge, Mietrecht, Vergleichsmieten, Mietpreisbremse und weitere Vorgaben können relevant sein.

Deshalb sollte zwischen:

Ist-Miete

und

realistisch erzielbarer zukünftiger Miete

klar unterschieden werden.

13. Das Grundstück kann ein versteckter Werttreiber sein

Bei Mehrfamilienhäusern wird häufig sehr stark auf die Mietrendite geschaut.

Dabei kann das Grundstück zusätzliche Potenziale besitzen.

Zum Beispiel:

• zusätzliche Bebauung

• Hinterhofbebauung

• Dachgeschossausbau

• Aufstockung

• zusätzliche Stellplätze

• andere Flächennutzung

Ob solche Möglichkeiten tatsächlich bestehen, hängt von der konkreten planungsrechtlichen Situation ab.

Sind sie realistisch, können sie für professionelle Käufer allerdings erheblichen wirtschaftlichen Wert besitzen.

Ein Verkauf sollte deshalb nicht nur das bestehende Gebäude betrachten.

Manchmal kauft ein Investor genauso sehr die Zukunft des Grundstücks wie dessen aktuellen Bestand.

14. Auch ein Dachboden kann plötzlich wirtschaftlich interessant werden

Ein nicht ausgebautes Dachgeschoss wird vom langjährigen Eigentümer vielleicht nur als Abstellfläche wahrgenommen.

Für einen Investor kann die Frage lauten:

Kann daraus zusätzliche Wohnfläche entstehen?

Dasselbe gilt für:

• Nebengebäude

• Garagenflächen

• große Innenhöfe

• untergenutzte Grundstücksbereiche

• bestehende Gewerbeflächen

Vor dem Verkauf sollte deshalb geprüft werden, welche Flächen tatsächlich vorhanden sind und welches Potenzial möglicherweise besteht.

15. Off-Market-Verkauf kann bei Mehrfamilienhäusern interessant sein

Nicht jedes Mehrfamilienhaus muss öffentlich auf den großen Immobilienportalen erscheinen.

Gerade bei größeren Anlageimmobilien kann eine diskrete Vermarktung sinnvoll sein.

Dabei wird das Objekt gezielt ausgewählten und vorqualifizierten Investoren angeboten.

Vorteile können sein:

• höhere Diskretion

• gezielte Käuferansprache

• weniger öffentliche Informationen

• kontrollierter Verkaufsprozess

• Ansprache geeigneter Kapitalanleger

Ob ein öffentlicher oder diskreter Verkauf sinnvoller ist, hängt allerdings vom Objekt und der jeweiligen Marktsituation ab.

16. Gesamtverkauf oder Einzelverkauf – der direkte Vergleich

	Gesamtverkauf	Einzelverkauf
Anzahl Käufer	meist einer	mehrere
Verkaufsdauer	tendenziell kürzer	tendenziell länger
Aufwand	geringer	höher
Zielgruppe	vor allem Investoren	Investoren & ggf. Eigennutzer
möglicher Gesamterlös	möglicherweise geringer	möglicherweise höher
rechtliche Komplexität	geringer	höher
Vermarktungsaufwand	einmalig	je Einheit
Restbestandsrisiko	gering	vorhanden

Die Tabelle zeigt, warum die Entscheidung nicht ausschließlich anhand des theoretischen Verkaufspreises getroffen werden sollte.

17. Welche Strategie ist für Eigentümer die richtige?

Ein Gesamtverkauf kann sinnvoll sein, wenn:

• schnell und vollständig verkauft werden soll,

• wenig organisatorischer Aufwand gewünscht ist,

• das Gebäude bereits als klassische Kapitalanlage funktioniert,

• eine geeignete Investorenzielgruppe vorhanden ist.

Ein Einzelverkauf kann interessanter sein, wenn:

• rechtliche Voraussetzungen erfüllt sind,

• einzelne Wohnungen besonders attraktiv für Eigennutzer sind,

• ausreichend Zeit vorhanden ist,

• der mögliche Mehrerlös den zusätzlichen Aufwand rechtfertigt.

Und manchmal ist auch eine Mischstrategie denkbar.

Entscheidend ist deshalb eine wirtschaftliche Vorabrechnung beider Szenarien.

18. Erst rechnen, dann entscheiden

Bevor ein Mehrfamilienhaus auf den Markt gebracht wird, sollten Eigentümer idealerweise mehrere Szenarien kennen.

Szenario A

Verkauf des gesamten Hauses

Was ist das Objekt für einen Investor heute realistisch wert?

Szenario B

Einzelverkauf

Welche Preise könnten die einzelnen Einheiten erzielen?

Welche Kosten entstehen?

Wie lange könnte der Verkauf dauern?

Welche rechtlichen Einschränkungen bestehen?

Erst wenn beide Varianten sauber gegenübergestellt werden, lässt sich beurteilen, welche Strategie tatsächlich wirtschaftlich sinnvoller ist.

Fazit: Ein Mehrfamilienhaus braucht eine Verkaufsstrategie – nicht nur einen Verkaufspreis

Bei einem Mehrfamilienhaus können bereits kleine Unterschiede in Bewertung und Strategie erhebliche Auswirkungen auf den Gesamterlös haben.

Ein schneller Gesamtverkauf kann wirtschaftlich sinnvoller sein als ein jahrelanger Einzelverkauf.

Umgekehrt kann die separate Veräußerung einzelner Wohnungen unter geeigneten Voraussetzungen einen höheren Gesamterlös ermöglichen.

Deshalb sollten vor dem Verkaufsstart Mietstruktur, Zustand, Grundstück, Entwicklungspotenzial, Käuferzielgruppe und mögliche Verkaufsvarianten gemeinsam analysiert werden.

Peters + Peters begleitet Eigentümer von Mehrfamilienhäusern und Anlageimmobilien in Hamburg bei der Bewertung, Positionierung und strukturierten Vermarktung ihrer Immobilie.