Immobilie geerbt und mehrere Erben: Was tun, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einig ist?

Eine Immobilie zu erben klingt zunächst nach einem Vermögensgewinn.

In einer Erbengemeinschaft kann daraus allerdings schnell eine komplizierte Situation entstehen.

Ein typisches Beispiel:

Drei Geschwister erben gemeinsam das Elternhaus.

Der erste möchte verkaufen und seinen Anteil ausgezahlt bekommen.

Der zweite würde das Haus gerne behalten.

Der dritte möchte es vermieten.

Und möglicherweise hängt jeder zusätzlich emotional an der Immobilie.

Das Problem:

Das Haus gehört nicht jedem Erben zu einem bestimmten Teil. Es gehört der Erbengemeinschaft gemeinsam.

Deshalb kann nicht einfach jeder mit „seinem Drittel des Hauses“ machen, was er möchte.

Das Wichtigste in Kürze

• Mehrere Erben bilden grundsätzlich eine Erbengemeinschaft.

• Die Immobilie gehört zunächst dem Nachlass und wird gemeinschaftlich verwaltet.

• Ein einzelner Miterbe kann grundsätzlich nicht allein das gesamte Haus verkaufen.

• Die Erben können die Immobilie gemeinsam verkaufen.

• Ein Miterbe kann die anderen unter Umständen auszahlen und die Immobilie übernehmen.

• Auch eine gemeinsame Vermietung ist möglich.

• Ein Erbe kann grundsätzlich seinen Erbteil veräußern – das ist etwas anderes als der Verkauf eines bestimmten Immobilienanteils.

• Kommt dauerhaft keine Einigung zustande, kann eine Teilungsversteigerung relevant werden.

• Eine neutrale Immobilienbewertung kann viele Konflikte bereits zu Beginn entschärfen.

1. Was ist eine Erbengemeinschaft?

Gibt es mehrere Erben, entsteht grundsätzlich eine Erbengemeinschaft.

Nehmen wir an, drei Kinder erben zu gleichen Teilen.

Dann beträgt die Erbquote jeweils:

1/3

Das bedeutet allerdings nicht automatisch:

Kind A besitzt das Erdgeschoss, Kind B das Obergeschoss und Kind C den Garten.

Stattdessen gehört der Nachlass den Miterben gemeinschaftlich.

Bei einer Immobilie müssen deshalb zahlreiche Entscheidungen gemeinsam getroffen werden.

Genau daraus entsteht häufig Konfliktpotenzial.

2. Welche Möglichkeiten gibt es mit einer geerbten Immobilie?

Im Wesentlichen kommen mehrere Varianten infrage:

Möglichkeit 1

Immobilie gemeinsam verkaufen

Möglichkeit 2

Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus

Möglichkeit 3

Immobilie gemeinsam behalten und vermieten

Möglichkeit 4

Erbengemeinschaft anderweitig auseinandersetzen

Möglichkeit 5

Teilungsversteigerung als letzter Ausweg

Welche Variante sinnvoll ist, hängt von Vermögenssituation, Immobilie und persönlichen Zielen der Beteiligten ab.

3. Möglichkeit 1: Das Haus gemeinsam verkaufen

Die häufig klarste Lösung ist der gemeinsame Verkauf.

Die Immobilie wird am Markt verkauft und der Erlös anschließend entsprechend der Erbquoten beziehungsweise der abschließenden Nachlassauseinandersetzung verteilt.

Ein vereinfachtes Beispiel:

Das Haus wird für:

900.000 Euro

verkauft.

Es gibt drei Erben mit jeweils einem Drittel.

Ohne weitere Nachlassverbindlichkeiten oder abweichende Regelungen wären rechnerisch:

300.000 Euro je Erbe

zuzuordnen.

Der große Vorteil:

Aus einem schwer teilbaren Vermögensgegenstand wird Geld.

Und Geld lässt sich wesentlich einfacher aufteilen als ein Einfamilienhaus.

4. Warum der Verkauf trotzdem schwierig werden kann

Das Problem beginnt häufig bei der Preisvorstellung.

Ein Erbe sagt:

„Unter einer Million verkaufen wir auf keinen Fall.“

Der nächste sagt:

„Wenn jemand 850.000 Euro bietet, würde ich sofort verkaufen.“

Der dritte hat keine Vorstellung vom aktuellen Marktwert.

Damit wird eine eigentlich sachliche Entscheidung schnell emotional.

Genau deshalb ist eine neutrale Immobilienbewertung bei Erbengemeinschaften besonders wertvoll.

Sie schafft eine gemeinsame Ausgangsbasis:

Was ist die Immobilie am aktuellen Markt realistisch wert?

5. Möglichkeit 2: Ein Erbe übernimmt das Haus

Vielleicht möchte eines der Geschwister das Elternhaus unbedingt behalten.

Dann muss die Immobilie nicht zwangsläufig an einen fremden Käufer verkauft werden.

Eine mögliche Lösung:

Ein Miterbe übernimmt die Immobilie und die anderen erhalten einen finanziellen Ausgleich.

Beispiel:

Immobilienwert:

900.000 Euro

Drei Erben:

je 1/3

Ein Erbe möchte das Haus übernehmen.

Vereinfacht müsste dieser für die beiden anderen Anteile insgesamt einen entsprechenden Ausgleich von:

600.000 Euro

finanzieren.

In der Praxis müssen natürlich weitere Nachlasswerte, Verbindlichkeiten, Kosten und die konkrete rechtliche Gestaltung berücksichtigt werden.

6. Genau hier wird die Immobilienbewertung entscheidend

Bei einer Auszahlung innerhalb der Familie entsteht schnell eine unangenehme Frage:

Welcher Wert wird überhaupt angesetzt?

Ist das Haus:

750.000 Euro wert?

850.000 Euro?

950.000 Euro?

Bei drei Erben kann bereits eine Wertdifferenz von 150.000 Euro erhebliche Auswirkungen haben.

Deshalb sollte der Immobilienwert möglichst nicht danach festgelegt werden, welcher Betrag für einen Beteiligten gerade am angenehmsten ist.

Eine sachliche Marktwerteinschätzung kann helfen, eine nachvollziehbare Grundlage für die Verhandlungen zu schaffen.

7. Was passiert, wenn der übernehmende Erbe die anderen nicht auszahlen kann?

Das ist ein häufiges praktisches Problem.

Ein Erbe möchte das Haus behalten, verfügt aber nicht über ausreichend Kapital.

Dann könnte eine Finanzierung notwendig werden.

Dabei muss berücksichtigt werden, dass neben einer möglichen Auszahlung möglicherweise weitere Kosten entstehen.

Die Bank wiederum wird prüfen:

• Einkommen

• Bonität

• Immobilienwert

• benötigte Finanzierung

• bestehende Verpflichtungen

Ein emotionaler Wunsch allein reicht deshalb nicht immer aus, um die Übernahme wirtschaftlich umzusetzen.

8. Möglichkeit 3: Das geerbte Haus gemeinsam vermieten

Eine weitere Möglichkeit ist, die Immobilie im gemeinsamen Eigentum zu behalten und zu vermieten.

Das kann interessant sein, wenn:

• niemand kurzfristig Kapital benötigt,

• die Immobilie gut vermietbar ist,

• langfristiger Immobilienbesitz gewünscht ist,

• sich die Erben über Verwaltung und Kosten einigen können.

Dann entstehen regelmäßige Mieteinnahmen.

Allerdings bleibt auch die Erbengemeinschaft bestehen, solange keine anderweitige Auseinandersetzung erfolgt.

Und damit bleiben gemeinsame Entscheidungen notwendig.

9. Gemeinsam Vermieter sein klingt einfacher, als es manchmal ist

Stellen wir uns drei Geschwister vor.

Die Immobilie benötigt eine neue Heizung für 25.000 Euro.

Erbe A möchte sofort modernisieren.

Erbe B möchte möglichst wenig investieren.

Erbe C benötigt gerade seinen Anteil der Mieteinnahmen für andere Zwecke.

Plötzlich ist das ursprüngliche Problem wieder da.

Eine gemeinsame Immobilie bedeutet gemeinsame Verantwortung.

Dazu gehören unter anderem:

• Mieterauswahl

• Instandhaltung

• Modernisierungen

• Rücklagen

• laufende Kosten

• steuerliche Themen

• zukünftige Verkaufsentscheidungen

Deshalb sollte eine Vermietung nicht nur danach beurteilt werden, ob eine attraktive Miete erzielt werden kann.

Es muss auch geklärt sein:

Können und wollen wir diese Immobilie langfristig gemeinsam verwalten?

10. Kann ein einzelner Erbe das komplette Haus verkaufen?

Grundsätzlich kann ein einzelner Miterbe nicht einfach die gesamte Immobilie der Erbengemeinschaft verkaufen.

Für die Veräußerung der Immobilie müssen die erforderlichen Erklärungen von der Erbengemeinschaft abgegeben werden.

Das bedeutet:

Ein Miterbe kann nicht allein entscheiden: „Ich verkaufe jetzt das Haus.“

Anders sieht es mit seinem Erbteil aus.

11. Kann ein Erbe seinen Erbteil verkaufen?

Grundsätzlich kann ein Miterbe über seinen gesamten Erbteil verfügen.

Das ist allerdings etwas anderes als:

„Ich verkaufe mein Drittel des Hauses.“

Der Erbteil bezieht sich auf die Beteiligung am gesamten Nachlass.

Bei einem Verkauf an einen Dritten können außerdem gesetzliche Vorkaufsrechte der übrigen Miterben relevant werden.

In der Praxis ist der Verkauf eines Erbteils an außenstehende Käufer häufig deutlich komplizierter und wirtschaftlich weniger attraktiv als eine einvernehmliche Lösung innerhalb der Erbengemeinschaft.

12. Was passiert, wenn ein Erbe unbedingt verkaufen will und die anderen nicht?

Dann wird die Situation schwieriger.

Grundsätzlich ist eine Erbengemeinschaft nicht darauf ausgelegt, dauerhaft bestehen zu bleiben. Jeder Miterbe kann grundsätzlich die Auseinandersetzung verlangen, sofern dem keine besonderen Gründe entgegenstehen.

Bei einer Immobilie kann dies im äußersten Fall zu einer Teilungsversteigerung führen.

Damit soll der schwer teilbare Vermögensgegenstand Immobilie letztlich in einen teilbaren Geldbetrag umgewandelt werden.

13. Was ist eine Teilungsversteigerung?

Bei einer Teilungsversteigerung wird die Immobilie über das zuständige Gericht versteigert.

Sie dient nicht primär dazu, Schulden eines Eigentümers einzutreiben.

Ihr Zweck besteht vielmehr darin, gemeinschaftliches Immobilieneigentum aufzulösen, wenn sich die Beteiligten nicht einigen können.

Für zerstrittene Erbengemeinschaften kann das ein möglicher letzter Weg sein.

Der angenehmste Weg ist es allerdings selten.

14. Warum eine Teilungsversteigerung möglichst vermieden werden sollte

Eine Teilungsversteigerung kann zusätzlichen Aufwand, Zeit und Konflikte verursachen.

Vor allem verliert die Erbengemeinschaft einen Teil der Kontrolle über den klassischen Verkaufsprozess.

Bei einem freihändigen Verkauf kann dagegen gezielt:

• ein Angebotspreis entwickelt,

• die Immobilie professionell präsentiert,

• eine Käuferzielgruppe angesprochen,

• über Angebote verhandelt,

• der Verkaufszeitpunkt abgestimmt werden.

Deshalb sollte vor einer Teilungsversteigerung geprüft werden, ob doch noch eine wirtschaftlich vernünftige Einigung möglich ist.

15. Emotionen sind bei Erbimmobilien besonders gefährlich

Ein geerbtes Elternhaus ist selten einfach nur ein Gebäude.

Vielleicht hat ein Geschwister dort länger gelebt.

Vielleicht hat eines die Eltern gepflegt.

Vielleicht wurden Renovierungen unterschiedlich finanziert.

Oder jemand verbindet besonders viele Erinnerungen mit dem Haus.

Solche Themen sind menschlich nachvollziehbar.

Für die Immobilienentscheidung müssen sie aber irgendwann von einer anderen Frage getrennt werden:

Welche Lösung ist für alle Beteiligten wirtschaftlich und praktisch tragfähig?

Das gelingt häufig leichter, wenn zunächst neutrale Fakten geschaffen werden.

16. Deshalb sollte der Marktwert möglichst früh geklärt werden

Bevor über Verkauf, Übernahme oder Vermietung gestritten wird, sollte zumindest bekannt sein, worüber eigentlich gesprochen wird.

Nehmen wir an:

Erbe A glaubt, das Haus sei 1.000.000 Euro wert.

Erbe B rechnet mit 750.000 Euro.

Erbe C möchte es für 850.000 Euro übernehmen.

Ohne belastbare Bewertung diskutieren die Beteiligten möglicherweise wochenlang über völlig unterschiedliche Ausgangswerte.

Eine professionelle Marktwerteinschätzung kann diesen Konflikt erheblich verkürzen.

17. Welche Unterlagen sollten Erben zusammentragen?

Gerade wenn die Immobilie zuvor jahrzehntelang den Eltern oder Großeltern gehörte, sind die Unterlagen häufig nicht vollständig sortiert.

Wichtig können beispielsweise sein:

• Grundbuchunterlagen

• Erbnachweis

• Flurkarte

• Grundrisse

• Wohnflächenberechnung

• Energieausweis

• Bauunterlagen

• Modernisierungsnachweise

• Mietverträge bei vermieteten Immobilien

• Informationen über bestehende Belastungen

• Unterlagen zum Grundstück

Fehlen Dokumente, können viele davon erneut beschafft werden.

Deshalb sollte die Unterlagenprüfung möglichst früh beginnen.

18. Auch die steuerliche Situation sollte geprüft werden

Bei geerbten Immobilien können verschiedene steuerliche Fragen entstehen.

Dazu gehören insbesondere:

• Erbschaftsteuer

• mögliche Freibeträge

• Bewertung des geerbten Vermögens

• mögliche Einkommensteuer bei einem späteren Verkauf

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie kann für die steuerliche Betrachtung unter anderem relevant sein, wann und unter welchen Umständen der Erblasser die Immobilie ursprünglich erworben hat.

Die konkrete Situation sollte deshalb bei größeren Vermögenswerten steuerlich geprüft werden.

19. Eine gute Lösung muss nicht bedeuten, dass alle dasselbe wollen

Das ist vielleicht der wichtigste Punkt.

Eine Erbengemeinschaft muss nicht erreichen, dass plötzlich alle drei Geschwister dieselbe Vorstellung von der Immobilie haben.

Es reicht, eine Lösung zu finden, mit der die unterschiedlichen Interessen wirtschaftlich zusammengeführt werden.

Zum Beispiel:

Erbe A möchte das Haus → übernimmt es.

Erbe B und C möchten Geld → werden ausgezahlt.

Oder:

Niemand möchte das Haus → gemeinsamer Verkauf.

Oder:

Alle möchten langfristig investieren → gemeinsame Vermietung.

Problematisch wird es vor allem dann, wenn jahrelang überhaupt keine Entscheidung getroffen wird.

Fazit: Erst den Wert klären, dann über die Zukunft entscheiden

Eine geerbte Immobilie kann für eine Erbengemeinschaft einen erheblichen Vermögenswert darstellen.

Sie kann aber ebenso schnell zum Konfliktpunkt werden.

Besonders schwierig wird es, wenn emotionale Bindung, unterschiedliche finanzielle Bedürfnisse und unrealistische Preisvorstellungen zusammentreffen.

Deshalb sollte möglichst früh eine gemeinsame sachliche Grundlage geschaffen werden:

Was ist die Immobilie wert? Welche Möglichkeiten bestehen? Und was bedeuten diese finanziell für jeden einzelnen Erben?

Peters + Peters unterstützt Erbengemeinschaften in Hamburg bei der Bewertung und Vermarktung geerbter Immobilien und schafft damit eine belastbare Grundlage für die weitere Entscheidung.