Haus verkaufen und wohnen bleiben: Welche Möglichkeiten Eigentümer haben

Das eigene Haus ist für viele Menschen weit mehr als eine Immobilie. Vielleicht lebt man dort seit 20, 30 oder sogar 40 Jahren. Die Nachbarschaft ist vertraut, Freunde wohnen in der Nähe und der gesamte Alltag ist auf das eigene Zuhause ausgerichtet.

Gleichzeitig steckt gerade bei langjährigen Immobilieneigentümern häufig ein erheblicher Teil des Vermögens im Haus oder in der Eigentumswohnung.

Das führt insbesondere im Alter zu einer interessanten Frage:

Kann ich meine Immobilie verkaufen, das darin gebundene Kapital nutzen und trotzdem weiterhin dort wohnen?

Grundsätzlich gibt es dafür verschiedene Modelle. Sie unterscheiden sich allerdings erheblich hinsichtlich Eigentum, Nutzungsrechten, Kaufpreis, laufenden Kosten und langfristiger Flexibilität.

Deshalb sollte eine solche Entscheidung sorgfältig vorbereitet werden.

Warum Eigentümer überhaupt über einen Verkauf nachdenken

Die Gründe können sehr unterschiedlich sein.

Ein typisches Beispiel:

Das Einfamilienhaus wurde vor Jahrzehnten gekauft und die Finanzierung ist längst abgeschlossen. Die Kinder sind inzwischen ausgezogen. Gleichzeitig befindet sich ein großer Teil des Vermögens weiterhin in der Immobilie.

Dieses Kapital könnte beispielsweise genutzt werden für:

• mehr finanzielle Freiheit im Ruhestand

• Reisen und persönliche Wünsche

• Unterstützung von Kindern oder Enkeln

• Rücklagen für das Alter

• Pflege und Betreuung

• andere Investitionen

Der klassische Verkauf bringt jedoch einen entscheidenden Nachteil mit sich:

Normalerweise muss der bisherige Eigentümer anschließend ausziehen.

Genau hier setzen alternative Modelle an.

Möglichkeit 1: Immobilie verkaufen und anschließend zurückmieten

Eine vergleichsweise leicht verständliche Variante ist der Verkauf mit anschließender Rückmietung.

Dabei verkauft der Eigentümer seine Immobilie an einen Käufer und schließt gleichzeitig einen Mietvertrag für das bisherige Zuhause ab.

Aus dem Eigentümer wird also ein Mieter.

Der große Vorteil:

Das in der Immobilie gebundene Kapital wird freigesetzt, während sich am unmittelbaren Lebensmittelpunkt zunächst nichts ändern muss.

Der ehemalige Eigentümer kann weiterhin in seinem gewohnten Zuhause leben.

Wie funktioniert die Rückmietung?

Vereinfacht dargestellt läuft das Modell so:

Vorher:

Eigentümer → besitzt Immobilie → wohnt darin

Nachher:

Käufer → besitzt Immobilie

ehemaliger Eigentümer → erhält Verkaufserlös → bleibt als Mieter wohnen

Dabei sollten Kaufvertrag und Mietverhältnis sauber aufeinander abgestimmt werden.

Besonders wichtig sind Fragen wie:

• Wie hoch ist die zukünftige Miete?

• Wie lange soll das Mietverhältnis bestehen?

• Welche Regelungen gelten für Mieterhöhungen?

• Wer übernimmt welche Kosten?

• Welche Rechte bestehen bei einem späteren Weiterverkauf?

Die wirtschaftlichen Auswirkungen sollten deshalb vor dem Verkauf vollständig durchgerechnet werden.

Möglichkeit 2: Verkauf mit Wohnrecht

Eine weitere Möglichkeit kann ein vereinbartes Wohnrecht sein.

Die Immobilie wird verkauft, gleichzeitig wird dem bisherigen Eigentümer das Recht eingeräumt, die Immobilie oder einen bestimmten Teil davon weiterhin zu bewohnen.

Je nach Gestaltung kann dieses Recht beispielsweise lebenslang vereinbart werden.

Das schafft eine hohe persönliche Sicherheit:

Die Immobilie gehört zwar einem neuen Eigentümer, das eigene Wohnen kann jedoch entsprechend der getroffenen Vereinbarung abgesichert werden.

Ein solches Recht beeinflusst allerdings auch den wirtschaftlichen Wert der Immobilie für einen Käufer.

Warum ein Wohnrecht den Verkaufspreis beeinflussen kann

Für einen Käufer ist eine Immobilie mit bestehendem Wohnrecht zunächst nur eingeschränkt nutzbar.

Er kann beispielsweise nicht ohne Weiteres selbst einziehen oder die Immobilie frei vermieten.

Diese Einschränkung hat einen wirtschaftlichen Wert.

Deshalb kann der erzielbare Kaufpreis einer Immobilie mit Wohnrecht unter dem Preis einer frei verfügbaren Immobilie liegen.

Wie groß der Unterschied ausfällt, hängt unter anderem von der konkreten Ausgestaltung des Rechts und weiteren individuellen Faktoren ab.

Möglichkeit 3: Verkauf mit Nießbrauch

Ein weiteres Modell ist der Nießbrauch.

Dieser geht grundsätzlich weiter als ein reines Wohnrecht.

Vereinfacht gesagt kann ein Nießbrauch dem Berechtigten nicht nur die eigene Nutzung ermöglichen, sondern – abhängig von der konkreten Gestaltung – auch wirtschaftliche Nutzungen der Immobilie umfassen.

Das kann beispielsweise relevant werden, wenn die Immobilie später nicht mehr selbst bewohnt, sondern vermietet werden soll.

Wohnrecht und Nießbrauch sollten deshalb nicht miteinander verwechselt werden.

Wohnrecht und Nießbrauch im Vergleich

Wohnrecht	Nießbrauch
Schwerpunkt auf eigener Nutzung	Weitergehende Nutzungsmöglichkeiten
Eigentum geht auf Käufer über	Eigentum geht ebenfalls auf Käufer über
Kann langfristig vereinbart werden	Kann ebenfalls langfristig ausgestaltet werden
Beeinflusst den Immobilienwert	Beeinflusst den Immobilienwert
Konkrete Ausgestaltung entscheidend	Konkrete Ausgestaltung entscheidend

Welche Variante sinnvoll ist, hängt stark von den persönlichen Zielen ab und sollte rechtlich sowie steuerlich individuell geprüft werden.

Möglichkeit 4: Klassisch verkaufen und anschließend eine passende Wohnung mieten

Manchmal ist die einfachste Lösung gleichzeitig die sinnvollste.

Statt komplizierter Modelle kann die Immobilie klassisch verkauft und anschließend eine neue Mietwohnung bezogen werden.

Gerade im Alter kann das sogar erhebliche Vorteile bieten.

Ein großes Einfamilienhaus mit Garten bedeutet schließlich nicht nur Lebensqualität, sondern auch

Verantwortung:

• Gartenpflege

• Reparaturen

• Instandhaltung

• Heizkosten

• Treppen

• Reinigung großer Flächen

• laufende Investitionen

Eine moderne, barrierearme Wohnung in guter Lage kann den Alltag deutlich erleichtern.

Vom Eigentum zur Miete – ist das ein Rückschritt?

Diese Frage beschäftigt viele langjährige Eigentümer.

Dabei wird häufig übersehen, dass Eigentum kein Selbstzweck ist.

Entscheidend ist vielmehr:

Welche Wohnform passt zu meiner heutigen Lebenssituation?

Ein Haus, das mit vier Personen perfekt funktioniert hat, kann mit einer oder zwei Personen plötzlich unnötig groß sein.

Gleichzeitig kann durch einen Verkauf erhebliches Kapital freigesetzt werden.

Aus einem großen, gebundenen Vermögenswert entsteht damit finanzielle Flexibilität.

Beispiel: Das abbezahlte Einfamilienhaus

Nehmen wir ein vereinfachtes Beispiel.

Ein Ehepaar besitzt ein schuldenfreies Haus in Hamburg.

Angenommener Marktwert:

900.000 Euro

Das Haus ist inzwischen für zwei Personen deutlich zu groß. Gleichzeitig möchten beide ihren Lebensstandard im Ruhestand erhöhen.

Nun könnten verschiedene Varianten miteinander verglichen werden:

Möglichkeit	Konsequenz
Haus behalten	Vermögen bleibt vollständig gebunden
Haus verkaufen und umziehen	Kapital wird verfügbar
Haus verkaufen und zurückmieten	Kapital wird verfügbar, Wohnort bleibt
Verkauf mit Wohnrecht	Wohnnutzung bleibt entsprechend der Vereinbarung gesichert
Verkauf mit Nießbrauch	Weitergehende Nutzungsmöglichkeiten können vereinbart werden

Welche Variante wirtschaftlich am besten ist, kann allein aus dem Immobilienwert nicht abgeleitet werden.

Aber genau dieser Wert ist die Grundlage für jede weitere Berechnung.

Erst wissen, was die Immobilie tatsächlich wert ist

Bevor über Rückmietung, Wohnrecht oder einen klassischen Verkauf nachgedacht wird, sollte deshalb zunächst der aktuelle Marktwert bekannt sein.

Gerade Eigentümer, die seit Jahrzehnten in derselben Immobilie wohnen, unterschätzen teilweise, wie stark sich bestimmte Hamburger Wohnlagen entwickelt haben.

Für den Immobilienwert sind beispielsweise relevant:

• Stadtteil

• Mikrolage

• Grundstück

• Wohnfläche

• Baujahr

• Zustand

• Modernisierungen

• Energieeffizienz

• Ausstattung

• aktuelle Marktnachfrage

Erst wenn der realistische Verkaufspreis bekannt ist, kann gerechnet werden.

Was kostet mich das Wohnen heute eigentlich?

Auch diese Frage gehört zur Entscheidung.

Bei einer schuldenfreien Immobilie entsteht schnell das Gefühl, praktisch kostenlos zu wohnen.

Tatsächlich fallen weiterhin Kosten an.

Dazu gehören beispielsweise Instandhaltung, Versicherungen, Grundsteuer, Energie und größere Modernisierungen.

Ein Dach, eine Heizungsanlage oder neue Fenster können erhebliche Investitionen erforderlich machen.

Deshalb sollte nicht nur verglichen werden:

Eigentum oder monatliche Miete?

Sondern:

Was kostet mich meine aktuelle Wohnsituation langfristig insgesamt?

Für wen kann „Verkaufen und wohnen bleiben“ interessant sein?

Das Modell kann insbesondere für Eigentümer interessant sein, die:

• einen großen Teil ihres Vermögens in der Immobilie gebunden haben,

• zusätzliches Kapital benötigen,

• nicht aus ihrer vertrauten Umgebung ausziehen möchten,

• langfristige Planungssicherheit wünschen,

• ihre Vermögensstruktur im Alter verändern möchten.

Es ist allerdings nicht automatisch für jeden Eigentümer die beste Lösung.

Wann kann ein klassischer Verkauf besser sein?

Wer ohnehin über einen Umzug nachdenkt, benötigt möglicherweise überhaupt kein Rückmietungs- oder Wohnrechtsmodell.

Ein klassischer Verkauf bietet maximale Freiheit.

Der gesamte Verkaufsprozess kann auf einen marktgerechten Verkauf ausgerichtet werden und anschließend kann unabhängig entschieden werden, wie und wo künftig gewohnt werden soll.

Gerade wenn das bisherige Haus ohnehin nicht mehr zur Lebenssituation passt, kann dieser Weg langfristig mehr Lebensqualität schaffen.

Die wichtigsten Modelle im Überblick

Modell	Immobilie verkauft?	Weiter wohnen?	Kapital verfügbar?
Klassischer Verkauf	Ja	Nein	Ja
Verkauf + Rückmietung	Ja	Ja	Ja
Verkauf + Wohnrecht	Ja	Ja	Ja, abhängig von Konditionen
Verkauf + Nießbrauch	Ja	Ja	Ja, abhängig von Konditionen
Immobilie behalten	Nein	Ja	Kapital bleibt gebunden

Häufige Fragen zum Verkauf mit anschließendem Wohnenbleiben

Kann ich mein Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben?

Grundsätzlich können Verkäufer und Käufer entsprechende Modelle vereinbaren. Dazu gehören beispielsweise eine anschließende Vermietung oder die Vereinbarung bestimmter Nutzungsrechte.

Was bedeutet Rückmietung?

Die Immobilie wird verkauft und der bisherige Eigentümer schließt anschließend einen Mietvertrag ab. Er besitzt die Immobilie nicht mehr, kann aber entsprechend dem Mietvertrag weiterhin darin wohnen.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

Ein Wohnrecht konzentriert sich grundsätzlich auf die Nutzung zum Wohnen. Ein Nießbrauch kann weitergehende Nutzungsrechte umfassen. Die genaue rechtliche Gestaltung sollte individuell

geprüft werden.

Bekomme ich mit Wohnrecht denselben Verkaufspreis?

Ein bestehendes Wohn- oder Nutzungsrecht kann den wirtschaftlichen Wert einer Immobilie für einen Käufer beeinflussen und damit Auswirkungen auf den erzielbaren Kaufpreis haben.

Lohnt es sich im Alter, ein Haus zu verkaufen?

Das hängt von der individuellen Situation ab. Größe und Zustand der Immobilie, laufende Kosten, vorhandenes Vermögen, zukünftiger Wohnbedarf und persönliche Wünsche sollten gemeinsam betrachtet werden.

Fazit: Verkaufen bedeutet nicht zwangsläufig ausziehen

Eigentümer haben heute unterschiedliche Möglichkeiten, das in ihrer Immobilie gebundene Vermögen freizusetzen.

Ein Verkauf mit Rückmietung kann ebenso eine Option sein wie Wohnrecht, Nießbrauch oder der klassische Verkauf mit anschließendem Umzug in eine passendere Immobilie.

Entscheidend ist, nicht mit dem Modell zu beginnen, sondern mit den eigenen Zielen:

Wie möchte ich künftig wohnen? Wie viel finanzielle Freiheit wünsche ich mir? Und welchen Wert hat meine Immobilie heute tatsächlich?

Sind diese Fragen beantwortet, lassen sich die verschiedenen Möglichkeiten wesentlich sinnvoller miteinander vergleichen.