Immobilien kaufen ohne Immoscout: Wo man in Hamburg wirklich fündig wird (2026)

Von Christian Peters, Geschaeftsfuehrer Peters + Peters Immobilien Hamburg, seit 1997 im Hamburger Immobilienmarkt taetig.

Wer in Hamburg eine Immobilie kaufen moechte, oeffnet als erstes Immoscout24. Das ist verstaendlich, aber es ist auch ein Problem. Denn wer ausschliesslich auf Portalen sucht, sieht nur einen Teil des Marktes. Und oft nicht den interessantesten.

Ein erheblicher Anteil der Immobilientransaktionen in Hamburg findet ausserhalb der grossen Portale statt. Objekte wechseln den Eigentuemer ueber Maklerkarteien, persoenliche Netzwerke, direkte Verkaeuferansprache oder diskrete Vermarktung, bevor sie je oeffentlich inseriert werden. Kaeufer, die nur auf Portalen suchen, erfahren davon oft nichts.

Dieser Artikel zeigt, wo und wie Sie in Hamburg Immobilien finden, die nicht auf Immoscout, Immonet oder Immowelt stehen.

Das Wichtigste in Kürze:

Viele Hamburger Immobilien werden nie oeffentlich inseriert.

Makler mit eigener Kartei sprechen vorgemerkte Kaufinteressenten direkt an.

Direktansprache von Eigentuemern ist aufwendig, aber moeglich.

Weitere Kanaele: Netzwerke, Notare, Verwalter, Erbschaftsfaelle, Versteigerungen.

Wer schnell und verbindlich kaufen kann, hat bei Off-Market-Objekten einen klaren Vorteil.

1. Warum viele Immobilien nie auf Portalen erscheinen

Verkaeufer haben gute Gruende, ihre Immobilie nicht oeffentlich zu inserieren. Der haeufigste ist Diskretion. Wer sein Haus verkauft, moechte nicht, dass Nachbarn, Mieter oder Geschaeftspartner es aus dem Portal erfahren. Das gilt besonders bei Zinshaeusern, bei Erbschaften innerhalb von Familien und bei gehobeneren Objekten, bei denen eine breite Vermarktung als imageschaedlich empfunden wird.

Ein weiterer Grund ist Effizienz. Wer einen Makler mit einer gefuellten Kartei beauftragt, kann sein Objekt innerhalb weniger Tage an einen vorgemerkten Interessenten vermitteln. Kein Inseratstext, keine Besichtigungstourismus, keine Verhandlungen mit Kaufern, die keine Finanzierung haben.

Und schliesslich gibt es Faelle, in denen Verkaeufer schlicht noch nicht entschieden haben. Ein Makler, der regelmaessig im Markt aktiv ist, erhaelt Hinweise auf Objekte, die noch gar nicht im Verkauf sind, aber es bald sein koennten.

Schaetzung fuer den Hamburger Markt:

Ein nennenswerter Teil der Hamburger Immobilientransaktionen findet ohne oeffentliche Portalpraesenz statt. Genaue Zahlen werden von der Branche nicht systematisch erfasst. Erfahrungsgemaess ist der Anteil bei Zinshaeusern und hochwertigen Einfamilienhaeusern deutlich hoeher als bei Eigentumswohnungen im mittleren Segment.

2. Maklerkarteien: Der direkteste Weg zu Off-Market-Objekten

Etablierte Makler in Hamburg fuhren Karteien mit vorgemerkten Kaufinteressenten. Wenn ein Verkaufsauftrag hereinkommt, wird zunachst geprueft, ob ein passender Interessent aus der Kartei in Frage kommt. Passt es, wird das Objekt direkt angeboten, ohne Portalinserat, ohne oeffentliche Vermarktung.

Fuer Kaeufer bedeutet das: Wer bei einem Makler als Kaufinteressent vorgemerkt ist und klare Suchkriterien hinterlegt hat, erhaelt Zugang zu Objekten, die kein Portalsucher je zu sehen bekommt.

Was Sie tun koennen

• Kontaktieren Sie 3 bis 5 Hamburger Makler, die in Ihrer Ziellage aktiv sind, und hinterlegen Sie Ihre genauen Suchkriterien schriftlich.

• Nennen Sie konkretes Budget, gewuenschte Lage, Objekttyp und Zeitrahmen. Je praeziser Ihre Angaben, desto wahrscheinlicher ist eine passende Rueckmeldung.

• Machen Sie deutlich, dass Sie kaufbereit sind und eine Finanzierungsbestaetigung vorliegt. Verkaeufer und Makler bevorzugen Interessenten, die schnell und sicher abschliessen koennen.

• Bleiben Sie in regelmaessigem Kontakt. Wer nur einmal anfragt und dann wartet, wird beim naechsten passenden Objekt moeglicherweise nicht als erster kontaktiert.

3. Weitere Wege abseits der Portale

Direktansprache von Eigentuemern

In bestimmten Lagen und bei bestimmten Objekttypen ist die direkte Ansprache von Eigentuemern moeglich. Das funktioniert vor allem bei Zinshaeusern und grosseren Wohnanlagen, bei denen der Eigentuemer im Grundbuch zuverlaessig recherchierbar ist.

Der Aufwand ist erheblich: Grundbucheinsicht, Anschreiben, Ruecklaufquote von wenigen Prozent. Fuer Investoren, die sehr gezielt ein bestimmtes Objekt oder eine bestimmte Strasse im Blick haben, kann es sich dennoch lohnen.

Notare und Rechtsanwaelte

Notare beurkunden Immobilientransaktionen und kennen den Markt gut. Sie dueurfen keine vertraulichen Informationen weitergeben, aber manche Notarkanzleien in Hamburg haben informelle Netzwerke und koennen Kontakte vermitteln, wenn beide Seiten Interesse signalisieren. Gleiches gilt fuer auf Erbrecht spezialisierte Anwaelte, die bei Erbschaftsfaellen haeufig involviert sind, wenn Erbengemeinschaften eine Immobilie aufloesen moechten.

Hausverwaltungen

Hausverwaltungen betreuen Eigentuemergemeinschaften und Vermieter und erfahren fruehzeitig, wenn ein Eigentuemer verkaufen moechte. Eine Anfrage bei einer Hamburger Hausverwaltung mit klarem Suchprofil kann einen fruehen Hinweis auf ein Objekt liefern, das noch nicht im Verkauf ist.

Zwangsversteigerungen

Zwangsversteigerungen von Hamburger Immobilien werden beim Amtsgericht Hamburg oeffentlich bekannt gemacht und sind ueber die Plattform zvg-portal.de einsehbar. Objekte koennen unter Marktwert erworben werden, allerdings bestehen Risiken: kein Recht auf Besichtigung vor dem Kauf, Uebernahme von Rueckstaenden, ungeklaerte Rechtsverhaeltnisse. Fuer erfahrene Kaeufer mit Kenntnissen im Immobilienrecht ein interessanter Kanal, fuer Einsteiger mit Vorsicht zu betrachten.

Erbschafts- und Scheidungsfaelle

Erbengemeinschaften muessen sich haeufig schnell einigen und bevorzugen einen reibungslosen Verkauf ohne Inserat. Aehnliches gilt fuer Scheidungsfaelle. Diese Situationen sind von aussen schwer zu identifizieren, aber Makler mit langjaerigen Kundenbeziehungen erfahren davon regelmaessig und koennen vermitteln.

Lokale Netzwerke und Bekanntschaften

In Hamburg ist der Immobilienmarkt trotz seiner Groesse ein Netzwerkmarkt. Viele Transaktionen entstehen durch persoenliche Empfehlungen: Ein Eigentuemer spricht mit seinem Steuerberater ueber einen moeglichen Verkauf, der Steuerberater kennt jemanden, der sucht. Wer aktiv kommuniziert, dass er kaufen moechte, und das in seinem beruflichen und privaten Umfeld, erhaelt manchmal Hinweise auf Objekte, die nie inseriert werden.

Kanal	Aufwand	Erfolgschance	Geeignet fuer
Maklerkarteien	Gering	Hoch bei klarem Profil	Alle Kaeufer
Direktansprache Eigentuemer	Hoch	Gering bis mittel	Investoren, gezielte Lagen
Notare und Anwaelte	Mittel	Gering, aber qualitativ	Erbschaftsobjekte
Hausverwaltungen	Mittel	Gering bis mittel	ETW und Zinshaeuser
Zwangsversteigerungen	Mittel	Mittel	Erfahrene Kaeufer
Persoenliches Netzwerk	Laufend	Nicht planbar	Alle Kaeufer

4. Worauf Sie bei Off-Market-Angeboten achten sollten

Off-Market bedeutet nicht automatisch guenstig oder problemlos. Weil kein Marktvergleich durch oeffentliche Inserate stattfindet, ist die Gefahr einer Ueberbewertung hoeher. Verkaeufer, die diskret vermarkten, gehen manchmal davon aus, dass Kaeufer ohne Vergleichsmoeglichkeit einen hoeheren Preis akzeptieren.

• Lassen Sie den Wert des Objekts immer unabhaengig einschaetzen, bevor Sie ein Angebot abgeben. Ein erfahrener Makler oder Gutachter kann einschaetzen, ob der aufgerufene Preis dem Marktwert entspricht.

• Pruefen Sie das Grundbuch auf Belastungen, Wegerechte und Vorkaufsrechte. Das gilt besonders bei Objekten, die ohne oeffentliche Vermarktung angeboten werden.

• Klaeren Sie den Grund fuer die diskrete Vermarktung. Diskretion aus Imagegrunden ist legitim. Diskretion wegen ungeklaerter Rechtsstreitigkeiten oder bekannter Maengel ist ein Warnsignal.

• Stellen Sie sicher, dass Ihre Finanzierung steht, bevor Sie ein Off-Market-Objekt anfragen. Verkaeufer, die diskret verkaufen moechten, haben wenig Geduld fuer unsichere Kaeufer.

Häufige Fragen zum Immobilienkauf abseits der Portale

Ist es serioes, eine Immobilie zu kaufen, die nicht inseriert war?

Ja, vollstaendig. Off-Market-Transaktionen sind in Hamburg alltaeglich und rechtlich identisch mit portalvermittelten Kaeufen. Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet, das Grundbuch wird umgeschrieben. Der einzige Unterschied ist der Vermarktungsweg.

Zahle ich als Kaeufer Maklerprovision auch bei Off-Market-Objekten?

Ja, wenn ein Makler vermittelt. Die gesetzliche Regelung zur Provisionsteilung gilt unabhaengig davon, ob das Objekt inseriert war oder nicht. Verkaeufer und Kaeufer teilen die Provision in der Regel je haeelftig.

Wie lange dauert es, ueber eine Maklerkartei fuendig zu werden?

Das haengt stark vom Suchprofil ab. Wer flexible Kriterien hat und in einem nachgefragten Segment sucht, kann innerhalb weniger Wochen ein Angebot erhalten. Sehr spezifische Suchprofile koennen Monate dauern. Regelmaessiger Kontakt zum Makler beschleunigt den Prozess.

Kann ich bei einer Zwangsversteigerung die Immobilie vorher besichtigen?

In der Regel nicht. Das ist eines der groessten Risiken bei Zwangsversteigerungen. Manchmal gestatten aktuelle Bewohner oder Verwalter eine informelle Besichtigung, aber ein Rechtsanspruch darauf besteht nicht. Das Verkehrswertgutachten des Gerichts gibt Hinweise auf den Zustand, ersetzt aber keine Besichtigung.

Lohnt es sich, mehrere Makler gleichzeitig zu kontaktieren?

Ja, solange Sie ehrlich kommunizieren, dass Sie parallel bei anderen Maklern vorgemerkt sind. Kein serioeser Makler erwartet Exklusivitaet von einem Kaufinteressenten. Wichtig ist, dass Sie bei jedem Makler ein klares, schriftliches Suchprofil hinterlassen und erreichbar bleiben.

In unserer Kartei vorgemerkt werden

Peters + Peters vermittelt seit 1997 Wohn- und Anlageimmobilien in Hamburg. Wir fuhren eine Kartei mit vorgemerkten Kaufinteressenten, die wir bei passenden Objekten direkt ansprechen, bevor diese oeffentlich inseriert werden.

Wenn Sie gezielt in Hamburg suchen und sicherstellen moechten, dass Sie bei einem passenden Off-Market-Objekt als erster informiert werden, nehmen Sie Kontakt auf. Wir besprechen Ihr Suchprofil und nehmen Sie in unsere Kartei auf.

Peters + Peters Wohn- und Anlageimmobilien GmbH

Mittelweg 22, 20148 Hamburg  |  040 / 44 40 01  |  www.ppimmo.de

Thematische Ergaenzungsmoeglichkeiten fuer diesen Artikel:

Wie laeuft ein Immobilienkauf in Hamburg ab? Schritt fuer Schritt erklaert (eigener Artikel)

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Notartermin beim Immobilienkauf: Was Sie wissen muessen (eigener Artikel)

Quellen und rechtliche Hinweise

Zwangsversteigerungen Hamburg: Amtsgericht Hamburg, zvg-portal.de

Grundbucheinsicht: §§ 12, 12a GBO (Grundbuchordnung)

Maklerprovisionsteilung: §§ 656a bis 656d BGB

Vorkaufsrecht bei Mietwohnungen: § 577 BGB

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Kaufberatung. Stand: Mai 2026.