Haus verkaufen und trotzdem wohnen bleiben – welche Möglichkeiten gibt es?

Die Immobilie ist viel wert – aber ausziehen möchte man trotzdem nicht

Gerade bei langjährigen Immobilieneigentümern entsteht eine interessante Situation.

Das Haus ist vielleicht längst abbezahlt und inzwischen mehrere Hunderttausend Euro wert.

Damit steckt ein erheblicher Teil des eigenen Vermögens in der Immobilie.

Gleichzeitig möchte man dort weiterleben.

Die Nachbarschaft ist vertraut. Freunde wohnen in der Nähe. Der Garten wurde über Jahrzehnte gestaltet und jeder Raum ist mit Erinnerungen verbunden.

Ein klassischer Verkauf kommt deshalb zunächst nicht infrage.

Aber muss ein Immobilienverkauf zwangsläufig bedeuten, dass man anschließend auszieht?

Nein.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Immobilie zu verkaufen und sich gleichzeitig das weitere Wohnen darin zu sichern.

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Immobilienverkauf bedeutet nicht zwingend einen sofortigen Auszug.

• Möglich sind unter anderem Wohnrecht, Nießbrauch und Verkauf mit anschließender Rückmietung.

• Die Modelle unterscheiden sich erheblich hinsichtlich Rechten und Pflichten.

• Ein bestehendes Wohn- oder Nießbrauchrecht beeinflusst regelmäßig den Immobilienwert.

• Je jünger der Berechtigte und je umfangreicher das Recht, desto größer kann der Einfluss auf den Verkaufspreis sein.

• Bei einer Rückmietung wird der ehemalige Eigentümer zum Mieter.

• Verkaufspreis und dauerhaftes Wohnrecht müssen gemeinsam betrachtet werden.

• Verträge sollten bei solchen Konstruktionen rechtlich und steuerlich geprüft werden.

Möglichkeit 1: Verkauf mit Wohnrecht

Eine bekannte Möglichkeit ist der Verkauf der Immobilie unter Vereinbarung eines Wohnrechts.

Der Eigentümer verkauft sein Haus oder seine Wohnung, erhält also den vereinbarten Kaufpreis.

Gleichzeitig wird ihm das Recht eingeräumt, die Immobilie oder bestimmte Räume weiterhin selbst zu bewohnen.

Ein solches Recht kann beispielsweise:

lebenslang oder zeitlich befristet

vereinbart werden.

Bei einem dinglichen Wohnungsrecht kann die Absicherung über das Grundbuch erfolgen.

Damit besitzt der ehemalige Eigentümer eine deutlich stärkere Position als bei einer rein persönlichen Absprache mit dem Käufer.

Was bedeutet ein lebenslanges Wohnrecht?

Vereinfacht gesagt:

Die Immobilie gehört dem Käufer – der bisherige Eigentümer darf trotzdem weiterhin darin wohnen.

Ein Beispiel:

Eine 72-jährige Eigentümerin besitzt ein schuldenfreies Einfamilienhaus in Hamburg.

Sie möchte Kapital freisetzen, aber keinesfalls umziehen.

Die Immobilie wird verkauft und gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart.

Sie erhält einen Kaufpreis und kann weiterhin in ihrem bisherigen Zuhause leben.

Der Käufer kann die Immobilie während des bestehenden Wohnrechts allerdings nicht selbst frei nutzen.

Genau das beeinflusst wiederum den Wert, den ein Käufer bereit ist zu bezahlen.

Warum ein Wohnrecht den Verkaufspreis beeinflusst

Stellen wir uns eine Immobilie mit einem unbelasteten Marktwert von:

800.000 Euro

vor.

Wird sie ohne weitere Einschränkungen verkauft, kann der Käufer sie nach Übergabe grundsätzlich selbst nutzen oder vermieten.

Besteht dagegen ein lebenslanges Wohnrecht, ist diese Nutzung eingeschränkt.

Der wirtschaftliche Wert des Wohnrechts muss deshalb berücksichtigt werden.

Vereinfacht spielen dabei unter anderem eine Rolle:

• Alter des Wohnberechtigten

• statistische Lebenserwartung

• Umfang des Wohnrechts

• ortsübliche Miete beziehungsweise Mietwert

• betroffene Wohnfläche

• konkrete vertragliche Gestaltung

Deshalb gilt:

800.000 Euro Marktwert bedeuten bei einem Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht nicht automatisch 800.000 Euro Kaufpreis.

Möglichkeit 2: Verkauf mit Nießbrauch

Wohnrecht und Nießbrauch werden häufig in einen Topf geworfen.

Es gibt jedoch einen wichtigen Unterschied.

Ein Wohnrecht konzentriert sich grundsätzlich darauf, die Immobilie selbst bewohnen zu dürfen.

Der Nießbrauch kann wesentlich weiter gehen.

Der Nießbrauchberechtigte kann die Immobilie grundsätzlich nicht nur selbst nutzen, sondern beispielsweise auch wirtschaftliche Nutzungen daraus ziehen.

Das kann insbesondere bedeuten:

selbst wohnen oder vermieten und Mieteinnahmen erhalten.

Der Käufer wird zwar Eigentümer, seine Nutzungsmöglichkeiten bleiben während des bestehenden Nießbrauchs jedoch erheblich eingeschränkt.

Wohnrecht oder Nießbrauch – der Unterschied

	Wohnrecht	Nießbrauch
Selbst darin wohnen	grundsätzlich ja	grundsätzlich ja
Vermietung durch Berechtigten	grundsätzlich eingeschränkter	grundsätzlich möglich
Mieteinnahmen erhalten	regelmäßig nein	grundsätzlich ja
Einfluss auf Immobilienwert	ja	häufig erheblich
Grundbuchliche Absicherung möglich	ja	ja
Rechteumfang	geringer	umfangreicher

Die genaue Ausgestaltung hängt immer von der konkreten Vereinbarung ab.

Gerade deshalb sollten solche Rechte nicht einfach anhand einer Standardvorlage vereinbart werden.

Möglichkeit 3: Haus verkaufen und anschließend zurückmieten

Eine dritte Variante funktioniert deutlich anders.

Die Immobilie wird klassisch verkauft.

Anschließend schließt der bisherige Eigentümer mit dem Käufer einen Mietvertrag.

Aus:

Eigentümer

wird damit:

Mieter.

Der große Unterschied zu Wohnrecht und Nießbrauch besteht darin, dass kein Eigentum mehr besteht und das weitere Wohnen über das Mietverhältnis geregelt wird.

Welche Vorteile hat die Rückmietung?

Für Eigentümer kann dieses Modell interessant sein, weil ein größerer Teil des Immobilienwertes realisiert werden kann, ohne unmittelbar umziehen zu müssen.

Mögliche Vorteile:

• Kapital wird freigesetzt

• kein unmittelbarer Umzug

• bekannte Wohnumgebung bleibt erhalten

• klassische Eigentümerverantwortung geht teilweise auf den Käufer über

• Vertragsgestaltung kann individuell vereinbart werden

Allerdings entsteht anschließend eine neue laufende Belastung:

die Miete.

Und genau die muss in die wirtschaftliche Betrachtung einbezogen werden.

Beispiel: Verkaufen und zurückmieten

Nehmen wir ein vereinfachtes Beispiel.

Ein schuldenfreies Haus wird für:

800.000 Euro

verkauft.

Anschließend zahlt der ehemalige Eigentümer monatlich:

2.000 Euro Kaltmiete.

Das entspricht:

24.000 Euro pro Jahr.

Nach zehn Jahren wären – ohne mögliche Mietveränderungen und weitere Kosten – bereits:

240.000 Euro

Kaltmiete gezahlt worden.

Der hohe Verkaufserlös allein sagt deshalb noch nicht, ob die Konstruktion wirtschaftlich sinnvoll ist.

Man muss immer beide Seiten betrachten:

freigesetztes Kapital UND zukünftige Wohnkosten.

Die drei Modelle im direkten Vergleich

	Wohnrecht	Nießbrauch	Rückmietung
Immobilie wird verkauft	Ja	Ja	Ja
Weiterwohnen möglich	Ja	Ja	Ja
Kaufpreis frei verfügbar	teilweise beeinflusst	teilweise stärker beeinflusst	tendenziell näher am unbelasteten Wert
Laufende Miete	regelmäßig nein	regelmäßig nein	ja
Vermietungsmöglichkeit	eingeschränkt	grundsätzlich ja	nein
Stellung nach Verkauf	Wohnberechtigter	Nießbrauchberechtigter	Mieter
Flexibilität Käufer	eingeschränkt	stark eingeschränkt	höher

Das zeigt bereits:

„Verkaufen und wohnen bleiben“ ist kein einzelnes Modell.

Je nach Variante unterscheiden sich wirtschaftliche Folgen und rechtliche Position erheblich.

Welche Variante bringt den höchsten Verkaufspreis?

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten.

Grundsätzlich gilt jedoch:

Je stärker die Nutzungsmöglichkeiten des Käufers eingeschränkt werden, desto stärker kann dies seine Zahlungsbereitschaft beeinflussen.

Eine unbelastete Immobilie, die sofort bezogen oder vermietet werden kann, ist für mehr Käufer interessant als eine Immobilie mit einem jahrzehntelang bestehenden Nutzungsrecht.

Das bedeutet allerdings nicht automatisch, dass eine Rückmietung immer besser ist.

Denn dann müssen die zukünftigen Mietzahlungen berücksichtigt werden.

Entscheidend ist nicht nur der Verkaufspreis, sondern das wirtschaftliche Gesamtergebnis.

Für wen kann ein Verkauf mit Wohnrecht interessant sein?

Ein solches Modell kann beispielsweise für Eigentümer interessant sein, die:

• dauerhaft in ihrer Immobilie bleiben möchten,

• Kapital aus der Immobilie benötigen,

• keine oder nur geringe laufende Wohnkosten wünschen,

• keine klassische Vererbung der Immobilie planen,

• bereits schuldenfreies Immobilieneigentum besitzen.

Gerade bei älteren Eigentümern kann die Kombination aus Kapitalfreisetzung und gesichertem Wohnen interessant sein.

Sie muss allerdings individuell gerechnet werden.

Wann kann eine Rückmietung sinnvoll sein?

Eine Rückmietung kann eher passen, wenn Eigentümer zwar zunächst in der Immobilie bleiben möchten, aber langfristig flexibler sein wollen.

Vielleicht soll der Umzug erst in fünf Jahren erfolgen.

Oder eine altersgerechte Wohnung ist noch nicht gefunden.

Dann kann ein Verkauf mit anschließendem Mietverhältnis eine Übergangslösung darstellen.

Hier sollte allerdings genau geregelt werden, wie langfristig das Mietverhältnis abgesichert ist und welche Bedingungen gelten.

Und was passiert, wenn der Käufer die Immobilie später weiterverkauft?

Genau deshalb ist die rechtliche Ausgestaltung so wichtig.

Ein sauber vereinbartes und grundbuchlich abgesichertes dingliches Recht ist etwas völlig anderes als:

„Der Käufer hat uns versprochen, dass wir hier wohnen bleiben dürfen.“

Bei Vermögenswerten von mehreren Hunderttausend oder sogar Millionen Euro sollten wesentliche Rechte niemals auf mündlichem Vertrauen beruhen.

Wohnrecht oder Nießbrauch müssen deshalb professionell gestaltet werden.

Auch bei einer Rückmietung sollte der Mietvertrag die gewünschte langfristige Sicherheit möglichst klar abbilden.

Wer bezahlt Reparaturen und Instandhaltung?

Auch diese Frage wird häufig unterschätzt.

Wer bezahlt beispielsweise:

• eine neue Heizung?

• Reparaturen am Dach?

• Gebäudeversicherung?

• Grundsteuer?

• Gartenpflege?

• kleinere Reparaturen?

• größere Modernisierungen?

Die Antwort hängt vom gewählten Modell und der vertraglichen Gestaltung ab.

Gerade bei Wohnrecht und Nießbrauch sollte deshalb klar definiert werden, welche Kosten der neue Eigentümer und welche der Berechtigte übernimmt.

Sonst kann aus einer zunächst attraktiven Lösung später erhebliches Konfliktpotenzial entstehen.

Was passiert mit dem Verkaufserlös?

Das ist letztlich einer der Hauptgründe für solche Modelle.

Eine schuldenfreie Immobilie kann einen hohen Vermögenswert darstellen – dieses Vermögen ist allerdings zunächst gebunden.

Durch einen Verkauf kann daraus liquide verfügbares Kapital werden.

Dieses könnte beispielsweise:

• für den Lebensunterhalt genutzt,

• investiert,

• innerhalb der Familie übertragen,

• für Pflege oder Betreuung zurückgelegt,

• zur Ablösung bestehender Verbindlichkeiten verwendet werden.

Wie sinnvoll das ist, hängt stark von Vermögenssituation, Alter und persönlicher Planung ab.

Alternative: Vielleicht ist der klassische Verkauf trotzdem besser

Bei allen Möglichkeiten sollte eine weitere Variante nicht vergessen werden:

Immobilie vollständig verkaufen und in eine passendere Immobilie umziehen.

Das kann emotional zunächst weniger attraktiv erscheinen.

Wirtschaftlich und praktisch kann es aber durchaus sinnvoll sein.

Beispielsweise:

Großes Haus verkaufen → kleinere barrierearme Wohnung kaufen → Kapitaldifferenz freisetzen.

Damit bleibt Immobilieneigentum bestehen, während Wohnfläche und laufender Aufwand reduziert werden.

Gerade deshalb sollte nicht vorschnell ein bestimmtes Modell gewählt werden.

Erst Immobilie bewerten – dann Modelle vergleichen

Bevor über Wohnrecht, Nießbrauch oder Rückmietung entschieden wird, sollte zunächst der unbelastete Marktwert der Immobilie bekannt sein.

Erst danach kann sinnvoll gerechnet werden:

Was wäre ein klassischer Verkauf wert?

Wie beeinflusst ein Wohnrecht den möglichen Kaufpreis?

Welchen wirtschaftlichen Wert besitzt ein Nießbrauch?

Welche Miete wäre bei einer Rückmietung realistisch?

Wie viel Kapital steht anschließend tatsächlich zur Verfügung?

Ohne diese Ausgangswerte vergleicht man Modelle, ohne ihre wirtschaftlichen Konsequenzen zu kennen.

Fazit: Verkaufen bedeutet nicht automatisch ausziehen

Eigentümer müssen sich nicht zwingend zwischen „Immobilie behalten“ und „verkaufen und sofort ausziehen“ entscheiden.

Wohnrecht, Nießbrauch und Rückmietung schaffen zusätzliche Möglichkeiten.

Allerdings haben diese Modelle erhebliche Auswirkungen auf Kaufpreis, zukünftige Kosten und die rechtliche Position des bisherigen Eigentümers.

Deshalb sollte zuerst die Immobilie bewertet und anschließend gemeinsam mit rechtlicher und gegebenenfalls steuerlicher Beratung geprüft werden, welches Modell zur persönlichen Situation passt.

Peters + Peters unterstützt Immobilieneigentümer in Hamburg dabei, den aktuellen Marktwert ihrer Immobilie zu bestimmen und unterschiedliche Verkaufsstrategien miteinander zu vergleichen.