Grundstück in Hamburg verkaufen: Ist mein Grundstück mehr wert als das Haus darauf?

Viele Eigentümer schauen auf ihr Haus und sehen vor allem das Gebäude.

Vielleicht wurde es in den 1960er- oder 1970er-Jahren gebaut. Die Fenster sind älter, das Dach müsste irgendwann erneuert werden und energetisch entspricht die Immobilie längst nicht mehr heutigen Standards.

Die spontane Schlussfolgerung lautet häufig:

„Mein Haus ist alt – also kann die Immobilie nicht mehr besonders viel wert sein.“

Das kann ein erheblicher Irrtum sein.

Denn gerade in Hamburg kann das Grundstück selbst einen wesentlichen Teil des Gesamtwertes ausmachen.

Ein älteres Einfamilienhaus auf 900 Quadratmetern Grundstück kann für einen Käufer völlig anders interessant sein als ein modernes Haus auf 300 Quadratmetern.

Die entscheidende Frage lautet deshalb:

Was ist eigentlich wertvoller – das bestehende Haus oder das Potenzial des Grundstücks?

Das Wichtigste in Kürze

• Grundstück und Gebäude sollten bei älteren Häusern getrennt betrachtet werden.

• Lage und Mikrolage beeinflussen den Grundstückswert erheblich.

• Größe allein sagt wenig aus – Zuschnitt und Nutzbarkeit sind genauso wichtig.

• Ein großes Grundstück ist nicht automatisch vollständig bebaubar.

• Baurecht kann den Grundstückswert massiv beeinflussen.

• Teilbarkeit kann interessant sein, ist aber nicht selbstverständlich.

• Auch ein sanierungsbedürftiges Haus kann auf einem attraktiven Grundstück sehr wertvoll sein.

• Für Projektentwickler kann das Entwicklungspotenzial wichtiger sein als der bestehende Zustand.

• Vor einem Verkauf sollte das tatsächliche Grundstückspotenzial geprüft werden.

1. Warum Grundstücke in Hamburg so wichtig sind

Wohnraum kann neu geschaffen werden.

Grund und Boden dagegen nicht.

Genau deshalb besitzt Grundstücksfläche in gefragten Städten einen besonderen Wert.

In dicht bebauten Hamburger Stadtteilen sind größere Grundstücke selten. In anderen Wohnlagen wie Sasel, Poppenbüttel, Rissen, Sülldorf, Marmstorf oder Rönneburg finden sich dagegen häufiger Einfamilienhäuser auf großzügigeren Grundstücken.

Für Käufer kann deshalb nicht nur das bestehende Gebäude interessant sein.

Sondern die Frage:

Was könnte auf diesem Grundstück langfristig möglich sein?

2. Grundstückswert ist nicht gleich Grundstücksgröße

Zwei Grundstücke mit jeweils 800 Quadratmetern können völlig unterschiedlich wertvoll sein.

Warum?

Weil nicht nur die Fläche zählt.

Relevant sind zum Beispiel:

• Lage

• Zuschnitt

• Breite und Tiefe

• Erschließung

• Straßenfront

• Topografie

• bestehende Bebauung

• Baurecht

• mögliche Teilbarkeit

• Altlasten

• Leitungsrechte

• Wegerechte

• Denkmalschutz oder andere Einschränkungen

Ein rechteckiges, gut erschlossenes Grundstück mit sinnvoller Straßenfront kann völlig anders nutzbar sein als eine schmale oder ungünstig geschnittene Fläche.

3. Baurecht entscheidet über das tatsächliche Potenzial

Ein großer Garten bedeutet nicht automatisch:

„Hier kann noch ein zweites Haus gebaut werden.“

Ob und wie ein Grundstück bebaut werden darf, hängt von der planungsrechtlichen Situation ab.

Relevant können insbesondere sein:

• Bebauungsplan

• Art und Maß der baulichen Nutzung

• Baugrenzen

• Geschossigkeit

• Grundflächenzahl

• vorhandene Bebauung der Umgebung

• Erschließung

• Abstandsflächen

• Schutzvorgaben

Deshalb sollte vor einer Vermarktung geprüft werden, welche Nutzungsmöglichkeiten tatsächlich realistisch sind.

Denn genau diese Information kann für einen Käufer erheblichen wirtschaftlichen Wert besitzen.

4. Kann ich mein Grundstück teilen?

Das ist eine der häufigsten Fragen bei größeren Grundstücken.

Ein Beispiel:

Ein Eigentümer besitzt ein Grundstück mit:

1.200 m²

Darauf steht ein älteres Einfamilienhaus.

Wenn eine Teilung möglich wäre, könnte daraus beispielsweise entstehen:

Grundstück A mit bestehendem Haus

und

Grundstück B als separates Baugrundstück.

Das kann wirtschaftlich sehr interessant sein.

Aber:

Teilbarkeit ist keine reine mathematische Frage.

Nur weil sich 1.200 m² rechnerisch durch zwei teilen lassen, bedeutet das nicht automatisch, dass auf beiden Teilflächen sinnvoll gebaut werden darf.

5. Beispiel: Ein altes Haus auf großem Grundstück

Nehmen wir ein vereinfachtes Beispiel.

Ein Haus aus den 1960er-Jahren:

130 m² Wohnfläche

auf einem Grundstück von:

1.000 m²

Das Gebäude benötigt:

• neue Heizung

• neue Fenster

• Dacharbeiten

• Badsanierung

• teilweise Elektrik

Der Eigentümer betrachtet hauptsächlich den Sanierungsbedarf.

Ein Projektentwickler betrachtet möglicherweise etwas völlig anderes:

1.000 m² Grundstück in interessanter Wohnlage.

Wenn dort unter bestimmten Voraussetzungen beispielsweise zwei oder mehr Wohneinheiten realisierbar wären, verändert das die wirtschaftliche Betrachtung erheblich.

Deshalb sollte die Immobilie nicht vorschnell einfach als:

„sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus“

vermarktet werden.

6. Wann ist das Grundstück wichtiger als das Haus?

Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn:

• das Gebäude stark sanierungsbedürftig ist,

• das Grundstück überdurchschnittlich groß ist,

• zusätzliche Bebauung möglich erscheint,

• die bestehende Immobilie die Fläche nur teilweise nutzt,

• ein Abriss und Neubau wirtschaftlich denkbar ist,

• die Lage besonders gefragt ist.

Dann interessiert sich eine andere Käufergruppe für das Objekt.

Statt ausschließlich Familien könnten plötzlich auch Bauträger, Projektentwickler oder private Bauherren relevant werden.

7. Unterschiedliche Käufer sehen dieselbe Immobilie völlig anders

Das ist ein wichtiger Punkt.

Familie

Sie sieht:

„Ein schönes Grundstück, aber das Haus müsste komplett renoviert werden.“

Privater Bauherr

Er sieht:

„Vielleicht reißen wir ab und bauen unser Traumhaus.“

Projektentwickler

Er sieht:

„Wie viel Wohnfläche lässt sich hier planungsrechtlich realisieren?“

Nachbar

Er sieht:

„Vielleicht kann ich mein eigenes Grundstück erweitern.“

Eine Immobilie kann deshalb je nach Zielgruppe einen völlig unterschiedlichen wirtschaftlichen Nutzen besitzen.

Die richtige Käuferansprache wird damit Teil der Wertstrategie.

8. Grundstück verkaufen oder Haus mit Grundstück?

Eigentümer haben je nach Situation unterschiedliche Möglichkeiten.

Variante A

Haus und Grundstück zusammen verkaufen

Die klassische Lösung.

Variante B

Grundstück teilen und einen Teil separat verkaufen

Kann interessant sein, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.

Variante C

Bestehendes Haus verkaufen und Entwicklungspotenzial mitvermarkten

Dabei bleibt die Immobilie als Einheit bestehen, mögliche Perspektiven werden jedoch klar herausgestellt.

Variante D

Verkauf gezielt an Projektentwickler

Kann bei starkem Entwicklungspotenzial interessant sein.

Welche Variante sinnvoll ist, hängt vom Grundstück und den rechtlichen Rahmenbedingungen ab.

9. Größer ist nicht automatisch besser

Ein Grundstück mit 1.500 Quadratmetern klingt zunächst attraktiver als eines mit 700 Quadratmetern.

Aber nur dann, wenn die Fläche tatsächlich sinnvoll nutzbar ist.

Ein Teil könnte beispielsweise:

• im rückwärtigen Bereich liegen,

• schlecht erschließbar sein,

• unter Schutz stehen,

• aufgrund von Abständen nicht sinnvoll bebaubar sein,

• stark geneigt sein.

Deshalb ist die reine Quadratmeterzahl nur der Anfang der Bewertung.

10. Was ist ein Bodenrichtwert?

Viele Eigentümer stoßen bei der Recherche auf den Begriff Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert gibt eine Orientierung für den durchschnittlichen Bodenwert in einem bestimmten Gebiet.

Er kann bei der Grundstücksbewertung hilfreich sein.

Aber auch hier gilt:

Bodenrichtwert ≠ automatisch tatsächlicher Verkaufspreis des Grundstücks.

Denn das konkrete Grundstück besitzt individuelle Eigenschaften.

Ein besonders guter Zuschnitt, eine attraktive Mikrolage oder außergewöhnliche Nutzungsmöglichkeiten können den Wert beeinflussen.

Umgekehrt können Einschränkungen den Wert reduzieren.

11. Der Wert eines bebauten Grundstücks ist komplexer

Bei einem unbebauten Grundstück lässt sich die Betrachtung noch relativ klar strukturieren.

Bei einem bereits bebauten Grundstück kommen weitere Fragen hinzu:

• Ist das Gebäude erhaltenswert?

• Wie hoch ist der Sanierungsbedarf?

• Ist eine Erweiterung möglich?

• Ist Abriss wirtschaftlich sinnvoll?

• Kann neben dem bestehenden Haus zusätzlich gebaut werden?

• Gibt es geschützte Bäume?

• Existieren Rechte oder Belastungen?

Deshalb muss das Grundstück immer zusammen mit der bestehenden Bebauung betrachtet werden.

12. Abrissobjekt – negativ oder Chance?

„Abrissobjekt“ klingt für Eigentümer zunächst negativ.

Aus Käufersicht kann genau darin jedoch die Chance liegen.

Wenn das bestehende Gebäude wirtschaftlich kaum noch sinnvoll modernisiert werden kann, könnte ein Neubau attraktiver sein.

Dann verschiebt sich die Preislogik.

Der Käufer kalkuliert:

Grundstückswert – Abrisskosten – Entwicklungskosten + Potenzial

Deshalb kann es sinnvoll sein, eine solche Immobilie gezielt an Käufer zu vermarkten, die genau diesen Ansatz verfolgen.

13. Wann lohnt sich ein Verkauf an Projektentwickler?

Projektentwickler betrachten Grundstücke stärker aus wirtschaftlicher und planungsrechtlicher Perspektive.

Für sie sind Fragen wichtig wie:

• Wie viel Wohnfläche kann entstehen?

• Wie viele Wohneinheiten sind möglich?

• Welche Kosten entstehen?

• Welche Verkaufspreise sind später realistisch?

• Wie lange dauert die Entwicklung?

Ein Grundstück ist für einen Entwickler deshalb nicht automatisch mehr wert als für einen privaten Käufer.

Es kann aber dann interessant werden, wenn das vorhandene Entwicklungspotenzial wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann.

14. Grundstücksteilung kann auch Nachteile haben

Eine Teilung klingt schnell nach:

mehr Verkaufserlös.

Das muss nicht automatisch stimmen.

Denn eine Teilung kann:

• Zeit benötigen

• Planungskosten verursachen

• Erschließung erfordern

• den Wert des verbleibenden Grundstücks verändern

• die Privatsphäre reduzieren

• die Wohnqualität des bestehenden Hauses beeinflussen

Deshalb sollte nicht nur betrachtet werden, was das neue Teilgrundstück wert sein könnte.

Sondern auch:

Was passiert mit dem Wert der verbleibenden Immobilie?

15. Vergleich: Komplett verkaufen oder Grundstück teilen

	Komplettverkauf	Grundstücksteilung
Aufwand	geringer	höher
Verkaufsdauer	tendenziell kürzer	länger
Planung erforderlich	begrenzt	häufig ja
potenzieller Gesamterlös	abhängig vom Objekt	kann höher sein
rechtliche Komplexität	geringer	höher
Wert Restimmobilie	entfällt	muss berücksichtigt werden
Flexibilität	geringer	höher

Welche Variante wirtschaftlich sinnvoller ist, lässt sich nur anhand des konkreten Grundstücks beurteilen.

16. Diese Unterlagen sind bei Grundstücken besonders wichtig

Je nach Immobilie können unter anderem relevant sein:

• Grundbuchauszug

• Flurkarte

• Bebauungsplan

• Bauunterlagen

• Lageplan

• Informationen über Leitungsrechte

• Baulasten

• Erschließungsinformationen

• Altlastenauskünfte

• Angaben zu vorhandenen Gebäuden

Je besser diese Informationen vorbereitet sind, desto genauer kann das tatsächliche Potenzial eingeschätzt werden.

17. Stadtteil und Mikrolage bleiben entscheidend

Ein 700-m²-Grundstück in Rissen funktioniert am Markt völlig anders als ein 700-m²-Grundstück in Harburg.

Und selbst innerhalb eines Stadtteils gibt es erhebliche Unterschiede.

Relevant sind beispielsweise:

• Nähe zu Wasser oder Grünflächen

• Straßenlage

• Nachbarbebauung

• Schulen

• Verkehrsanbindung

• Lärmbelastung

• Ausrichtung

Der Grundstückswert ist deshalb immer auch ein Lagewert.

18. Erst Potenzial prüfen, dann verkaufen

Der größte Fehler wäre, ein Grundstück zu verkaufen, ohne zu wissen, welches Potenzial darin steckt.

Vielleicht ist der aktuelle Eigentümer mit:

800.000 Euro

zufrieden.

Ein Käufer weiß aber bereits, dass er dort unter bestimmten Voraussetzungen ein Projekt mit mehreren Einheiten realisieren kann.

Damit besitzen beide Seiten sehr unterschiedliche Informationen.

Genau deshalb sollte vor einer Vermarktung geprüft werden:

Was ist heute vorhanden – und was könnte theoretisch möglich sein?

Fazit: Bei älteren Häusern steckt der Wert häufig im Grundstück

Ein sanierungsbedürftiges Haus ist nicht automatisch eine schlechte Immobilie.

Gerade in Hamburg kann ein attraktives Grundstück einen erheblichen Wert besitzen – teilweise unabhängig davon, wie modern das bestehende Gebäude ist.

Entscheidend sind Lage, Größe, Zuschnitt, Baurecht und mögliche Entwicklungsperspektiven.

Wer sein Grundstück oder ein älteres Haus verkaufen möchte, sollte deshalb nicht ausschließlich den Zustand des Gebäudes bewerten lassen.

Gebäude und Grundstück müssen getrennt verstanden und anschließend gemeinsam vermarktet werden.

Peters + Peters unterstützt Eigentümer in Hamburg bei der Bewertung von Häusern, Grundstücken und möglichen Entwicklungspotenzialen und entwickelt darauf aufbauend die passende Verkaufsstrategie.